マンションやアパートを借りていると、その更新時期などに、「家賃（増額）改定のお願い」の文書が送付されるなどとして、賃料の増額を求められることがあります。
こうした賃料増額改定を求められた場合、これに従う必要があるのでしょうか。ここでは、「賃料増額請求」について、その概略を解説します。
目次
１ 賃料の増額改定ができるのか
貸主から借家人に対して「家賃（増額）改定のお願い」があった場合において、双方納得の上、合意により賃料を増額することは、契約である以上、自由に行うことができます。
それでは、借家人が増額改定に応じられないという意見を述べたときの取扱いはどうなるでしょうか。
２ 賃料増額請求の法律上の根拠とは
借家人が増額改定に応じられないという意見を述べたときに賃料を増額できるかどうか、については、借地借家法32条1項に定められています。
なお、32条はいわゆる家賃の規定ですが、地代については同法11条1項に定められています。
○借地借家法（借賃増減請求権）
第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 略
すなわち、借地借家法32条1項は、以下の事情を考慮して、現行の賃料が不相当となったときには、その請求により借家人の同意を得ることなしに、将来に向かって、賃料の増額請求ができる旨を定めています。ただし、賃貸借契約において、「一定の期間賃料を増額しない」との特約がある場合には、その期間中は増額請求はできません。
このような事情の変動についての起算点は、現在の契約を行った時点となりますので、注意が必要です。例えば、ここ２０年という長期スパンで賃料が上昇していたとしても、１年前に契約をした賃料については直近１年での事情変動が問われることとなります。
- 土地・建物に対する租税その他の負担の増加
- 土地・建物価格の上昇その他の経済事情の変動
- 近隣の賃料との比較
もっとも、諸事情を考慮して、という評価要素を含む者であることから、そもそも増額が可能なのか、可能だとして妥当な増加額がいくらであるのかは、非常に難しい問題であるといえます。
３ 賃料増額請求の請求方法
賃料増額請求の法律上の根拠が上記のようなものであるとして、どのように請求をすればよいでしょうか。
（１）裁判外での賃料増額請求
賃料を増額する旨の手紙を送るなどして当事者間での話し合いを進めることとなります。
この際、賃料増額請求を行った事実を証明するため、例えば内容証明郵便で請求することも一つの方法です。
これは、賃料増額請求権が形成権と呼ばれる権利であることから、その意思表示が相手に到達したときから効力が生じることによります。
（２）賃料増額調停
当事者間での話し合いにより合意ができない場合には、裁判を行うかどうかを検討することとなります。
仮に裁判という選択肢を選ぶときには、簡易裁判所に対して、賃料増額の申し立てを行うこととなります。ここで調停とあるのは、賃料増額については調停前置主義といって、いきなり訴訟を起こすのではなく、調停を申し立てることが法律上求められているためです（民事調停法２４条の２）。
この調停手続とは、裁判所の民事調停委員を通じて、話し合いにより、賃料増額請求について解決をしていこうとするもので、合意に至らないときには基本的に調停不成立となります。
○民事調停法（地代借賃増減請求事件の調停の前置）
第二十四条の二 借地借家法（平成三年法律第九十号）第十一条の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第三十二条の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。
２ 前項の事件について調停の申立てをすることなく訴えを提起した場合には、受訴裁判所は、その事件を調停に付さなければならない。ただし、受訴裁判所が事件を調停に付することを適当でないと認めるときは、この限りでない。
（３）賃料増額請求訴訟
賃料増額調停が不成立となった場合において賃料の増額を求めたいときには、裁判所に対して、賃料増額請求訴訟を提起することとなります。
訴訟であることから、増額が可能かどうか、可能であるとしていくらであるのか、といった事項について、裁判官による判断が下されることとなります。
仮に判決により賃料の増額が認められた場合には、支払った賃料に不足のある賃借人は、その不足額に年1割の利息を付して支払うこととなります。
４ 留意点
上記２のように、賃料増額が認められるかどうかは、諸事情を考慮しての判断となることから、賃貸人と賃借人にとって明確な判断が難しいといえます。
そのため、以下のような留意点があります。
（１）増額請求を受けた賃借人は現行賃料と増額された賃料のいずれを支払うべきか
賃料増額請求に納得がいかないからといって賃料全額の支払を拒絶したのでは、債務不履行により賃貸借契約を解除されて、立ち退かなければならないこととなります。そこで、現行の賃料を支払うのか、増額された賃料を支払うのか、という問題が生じます。
「賃借人は建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。」（借地借家法３２条２項）とされていますので、賃借人が「相当と認める額」を支払えば足りることとなります。具体的には、現行賃料を支払えば足りることが多いでしょう。
将来、判決によって賃料の増額が相当と判断されたときには、賃料増額請求を受けたときに遡って、支払っていた賃料と確定した増額賃料との差額分に年1０％の利息を付した金額を支払うこととなります（同法同条２項ただし書）。
（２）増額請求にはどのような資料が必要か
増額請求には前記２における諸事情を証明する資料が必要となります。具体的には、租税公課が増加している事実、土地・建物価格が増加している事実及び周辺の賃料が増加している事実を証明する資料です。
また、鑑定士による鑑定評価書なども想定できますが、求める賃料の増加額との比較によっては、費用対効果が見込めないことが多いといえます。
５ まとめ
賃料の増額請求を検討している／増額請求を受けたときにおいて、どのような対応が考えられるかは、弁護士に相談することを勧めています。
